リースバックと任意売却は、根本的に異なるお取引になります。
任意売却を理解するためには、まず競売（けいばい）を理解することが近道です。

競売とは？

まず競売とは、ローンの返済が滞る等の状況に至った際に、ご自宅等の資産の担保権者に設定されている方が債権の回収のために裁判所に申し立てを行い、担保提供されていたご自宅等を売却して債権を回収する手続きです。この手続が進みますと、裁判所が強制的に不動産を売却し、その売却代金から債権者が債権を回収します。

任意売却とは？

競売の手続きは、大きくは、代位弁済の通知→差押通知→競売開始決定通知→競売の期間入札通知→立退きという手順で進みます。競売期間の入札通知が行われる以前に、第三者の助力を得ることで、競売が実行されるまでの間に債権者と債務者間の利害調整を行い、競売で売却する場合と比較して、より良い条件で売却及び債務の整理を行うことを、任意売却といいます。競売では、入札者が住宅内の状態等の詳細を確認できない形で行われるため、任意売却と比較してもより売却価格が低くなるケースが多いため、債権者にとってもここまで事態が進む前に、妥結点を模索することに意味が出てまいります。

リースバックと任意売却は直接比較できるものではない

任意売却はローン返済が滞る等により、競売の手続きにまで進んだ場合に採りうる方法の一つです。
一方で、リースバックとは、お客様のご資産の売却後に引き続き賃借の形でお住い頂くお取引の形を指します。
ですので、任意売却を検討する段階において「任意売却を選択する代わりにリースバックを選択できる」、という性質ものではありません。 任意売却の話がまとまる延長として、リースバックという形でそのままお住い頂ける形が取れる場合もある、というのがより正確な理解といえます。

各社のホームページ等で、リースバックと任意売却比較するような記事をみることができます。全くの間違いではありませんが、代位弁済の通知のあと、任意売却を検討する事になりますが、この任意売却による売却後、一つの形として「リースバック」という形が取れる場合もある、というのがより正確な理解です。リースバックを検討する背景・状況が全く異なります。

1. お客様が任意のタイミングでリースバックを単体で検討される状況
2. ローン返済が滞る等により、任意売却を検討しなければならない状態でリースバックを検討する状況

上記の1. と2. ではだいぶ状況が異なります。両者を比較した場合、1. の状況の方が検討可能な期間も長く持てますので、気持ちにゆとりを持って選択肢を検討・交渉することが可能となります。2. のように限られた短い期間で交渉を行う場合を比較した場合、結果はご想像の通りです。

まとめ

上記の通り、任意売却や競売は、ローン返済が長期間滞った場合に強制的に進む手続きや、其の過程で採りうる一つの手段です。ですので、リースバックやリバースモーゲージ等、不動産資産を活用して資金を確保するサービスと、直接に比較できるものではない事をご理解頂けましたでしょうか？

ローンの返済が長期間滞る等の状態に至ると、一定の期間ご自身の信用情報に記録が残るなど、将来への影響を残す事になります。また、競売に至るまでの期間の精神的な負担も大きなものになることが予測されます。ですので、可能な限り早期に、任意売却の検討が必要な状態になってしまう以前に、将来のライフスタイルの変化に対し事前に備えておくことが望ましいと考えます。

※１ 弊社独自の見解に基づき作成しております。詳細条件は各サービス提供会社にお問合せください。