相続対策としての不動産活用法とポイントについて専門家のご意見を伺いました。

特定非営利活動法人日本IFA協会 副理事長
正木 彰夫氏
【略歴】
昭和46年 東京経済大学経済学部卒
現在はラジオ日経「櫻井英明・シン投資知識研究所」
レギュラーコメンテーターとして活躍中
元メリルリンチ日本証券執行役員 首都圏営業本部長


税理士法人深代会計事務所
理事長　深代 勝美氏
【略歴】
昭和49年　公認会計士第２次試験合格
昭和49年　デロイト・ハスキンズ会計事務所　入所 （ビッグシックスの一角、世界有数の会計事務所） ＳＥＣ監査（米国証券取引所に上場されている会社の監査）従事
昭和60年　深代会計事務所　設立
平成28年　税理士法人深代会計事務所　理事長就任

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深代 相続対策で不動産を購入される方が多くなっていますが、問題になるのは、その方の収入が増えて所得税も高くなってしまう点です。収入が増えた割には資産が残らないケースが少なくありません。相続税を払うのは、ご本人ではなく、相続人であるお子さんたちの側ですが、払う側に財産が残らないこととなります。

相続税がかかる方に、さらに相続財産が増える傾向がどうしても相続対策にはあります。

2015年に相続税法が改正され、相続税は増税に向きましたが贈与税は減税傾向となりました。その理由は、親御さん世代に潤沢な財産があっても消費しないために、景気が上向かないので生前贈与を勧めようという政策にあります。

この贈与税減税をうまく活用すべきと考えています。例えば現金を不動産にかえた場合、1,000万円で買った物件を200万円程度の贈与税評価額で贈与できます。

正木 さらに110万の基礎控除を引くと、ほとんど贈与税がかからずに済みますね。

深代 実際には10万円弱で贈与できてしまいます。贈与された1,000万円の物件が収益を生みますし、当然ですが将来も相続税はかかりません。

例えば毎年1,000万円の物件を親御さんが購入し贈与すれば、10年間で1億円の財産がお子さんに承継できます。

正木 税法を最大活用し、計画的に行うわけですね。

深代 このような計画的な贈与に消極的な意見もありますが、法律的な問題はありませんし、実務的にも今までトラブルになったこともありません。そういった心配をされている先生方も結構多いのが現状です。

正木 確かに以前は、「計画贈与はいけない」と言われた時期がありました。

深代 毎年同額の贈与は問題だと言われた時代がありましたが、厳密に言うと昭和39年くらいに終わっています。それが何故なくなったかというと、現実的に課税が難しかったためです。

例えば、10年前から毎年贈与が行われていた場合、これを10年間分まとめて課税することは、贈与税には時効（6年）があり、6年以前は取れません。残り6年分を納めるにしても、そもそも贈与は贈与してから3年以内に相続が起きた場合はなかったものとなります。

正木 贈与してからは3年間は贈与自体がないと解釈するわけですね。相続財産に戻されてしまう。3年経過しないと正式に贈与が成立しないということですね。

深代 仮に毎年1,000万ずつ贈与して、相続開始の3年前の贈与だと3年間で3,000万です。それを評価額で言えば200万ずつの計600万円分。この600万円は3年間分を相続財産に加算することになります。これは今でも変わっていません。

毎年贈与の10年間分を認定すると、6年前のものは時効を認めてしまい、6年分しか有効になりません。そうすると、毎年贈与を課税するメリットがなくなるので、むしろ時効を認めない方が良いということで、贈与税の時効を基本的には税務署は認めない方向に変わっていきました。

現在では、預金通帳の名義を夫から妻に、親から子に変えた場合は認めないことが多いです。繰り返しになりますが、毎年毎年贈与することは、税務署としては今は認められています。

正木 早めに始めて計画的に行えば、相当な額が贈与できますね。

深代 逆に、お孫さんは相続人ではありませんから、お孫さんに先に贈与するとか、息子さんのお嫁さんも相続人ではないので、贈与は3年以内に加算はないですね。このように贈与をうまく利用することによって、相続財産を早めに承継するべきと考えます。

正木 これは素晴らしい活用法ですね。専門家はこれをよく理解しておくべきと感じました。

深代 近年言われている終活ではないですが、相続税対策は間際ではなく、時間をかけて実行された方が良いわけです。

これは注意点ですが、借金付きの不動産は相続税（贈与税）評価額では贈与できません。あくまでも自己資金で買ったものだけです。

正木 実際には、借金をして不動産を買い、相続税対策をするケースも少なくないと思います。

深代 相続では、借金付きでも相続税評価で評価できます。しかし、借金をして買った不動産は返済が必要ですから、当然利回りは出ません。中には利回りがある物件もありますが、利回りを無視したような投資をした場合には、結果的に相続税対策しない方が良かったというケースもあり得るわけです。

正木 借金だけ残ってしまうこともあり得ますよね。

深代 そういうことです。バブル期にはそういったケースが多く見られました。今現在でも借金の問題はしっかり捉えなければいけません。生前贈与する場合も、自己資金で小口投資できる不動産小口化商品アセットシェアリングは非常に優れていると考えます。

正木 アセットシェアリングのメリットには、相続・贈与に加えて運用の三拍子が揃っていますね。

深代 ビジネスとしては経済合理性に適えば借金付きの資産もあり得ると思いますが、自己資金での投資との組み合わせ・バランスが大事ではないかと思います。

正木 しっかりとしたポートフォリオを作って、健全な運用を心がけるということですね。ありがとうございました。

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