投資財としての不動産（２）

ここまで、前項の「投資財としての不動産（1）」と合わせて、不動産の投資財の主な特徴として

①現物資産
②非代替性
③担保性

を挙げ、不動産投資は投資というよりも事業だと述べさせていただきました。

投資とはその名の通り、資本（お金）を何かに投じることです。

その後、お金を投じたモノ（株式や債券、金など）の価格が値上がりしたり値下がりしたりして、投資家はその差益・差損を投資効果として受け取ります。

このとき投資家はモノに対して何かを働きかけることはできません。

例えば、トヨタ自動車の上場株式を買ったところでトヨタの経営に口を出すことはできないし（大株主になれる場合は別ですが）、アメリカの国債を買ったところでアメリカに対して何の権利も持てるわけではありません。

現物資産の金（きん）でも同じことです。買った金に手を加えることはできません。（技術がある方は、その金からアクセサリーなどを作ってもっと高く売るということもあるかもしれませんが、それは投資ではなく商売ですよね。）

投資の場合、お金を投じた後に投資家ができることは、たった一つ。

その投資を続けるのか、中止して引き上げるかの判断のみなのです。

振り返って、不動産投資はどうでしょう？この点に関しては全く正反対です。

不動産投資を開始した段階から、投資家には大家さんとしての仕事が始まります。

まず経費の支払いが生じます。管理会社は報告書を挙げてきますが、その報告書通りに物件の清掃が行われているかのチェックも必要でしょう。

例えば、「入居者からエアコンが壊れた」という連絡を受けて、管理会社から「１３万円かかります」と言われたらどのように答えますか？

ダイニングテーブルの上には家電量販店の新聞折込チラシ。

そこには「エアコン８万９千円（設置費込）！」なんて言葉が書かれていたとしましょう。

それをどうするかを決めるのも、規模の大小はあれども、事業経営の判断と大きな違いはありません。

さて、このエアコン問題。あなたならどうしますか？
管理会社に１３万円で発注しますか？ それとも自分でチラシの家電量販店に行って、８万９千円のエアコンの手配をしますか？

それだけを聞かれれば、みなさん自分で手配すると答えるかもしれません。もちろん私だったら、そうします。

では、自分でエアコンを手配する段取りを考えてみましょう。

まずは、入居者に連絡を取る必要があります。状況の確認や、先方のスケジュールも聞かなければなりません。

当然、直接入居者とお話をするのですから、エアコンが壊れてしまったことの謝罪も必要でしょう。

このときに昨今の猛暑を想像すれば、かなりのクレームやホテルに泊まりたいなどの要望を言われる可能性も高くあります。家電量販店にも自ら行かなければなりません。

例えばそこで、量販店の担当者から「納品には３日かかります」と言われてしまいます。

その場で入居者の携帯に連絡をしてみますが仕事中らしく電話には出てくれず、仕方がないので一番近い日程を仮で押さえ、３日後にエアコンが入る旨を留守番電話にのこしておきました。

すると、夜になり入居者からの折り返し連絡があり「３日も待てません。熱中症になってしまいます。」と言われ、「その分の家賃は値引きします。」と、なんとか宥めます。

しかし、その話とは別に「平日は夜10時頃まで部屋に帰れません。」と言われてしまい、翌日量販店にスケジュールの変更をお願いすると「土日は混んでいるため、次の週にならないと難しいです」との回答・・・。

考えただけでも嫌になりますよね。



その部分が１３万円の値段の中に含まれているというのはある意味仕方ないことです。基本的には管理会社にお願いするのが合理的なのでしょう。

しかし、入居の際に自分が入居者と面談し契約を行う、その後も入居者の誕生日や季節のあいさつなどでちょっとした贈り物をする、何か困ったことはないかと定期的にメールのひとつでも送るなど、入居者を顧客と考えて自らが行動し、関係を築く努力をしていれば、同じことが起きても様子は違うのではないでしょうか。

十分に自分で解決できる可能性はあります。

管理会社に１３万円で修理発注をするにしろ、自分が動いてなんとかしようとするにしろ、いずれも不動産投資家には判断と覚悟が必要なのです。 生半可に手を出そうとしてはいけません。

しかし逆に言えば、その判断と覚悟ができれば、不動産投資に非常に面白く楽しい可能性があるのも事実です。

それが投資財としての不動産における最も大きな特色だと私は思います。